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禪城法院發布物業案件審判白皮書

來源:珠江時報 時間:2019-04-17 09:53

  佛山新聞網訊 珠江時報記者楊漢坤 通訊員李允玲、肖華報道:小區物業管理既是市民關注的熱點話題,也是城市基層治理普遍性難題。昨日上午,禪城法院召開物業案件座談會,并發布《2016~2018年度物業案件審判白皮書》(下稱《白皮書》)。《白皮書》總結分析了禪城近三年物業案件的基本特點、熱點難點,并提出了法律建議。

  禪城法院、禪城區住房城鄉建設和水利局、以及佛山房地產業協會的相關工作人員、37家物業服務企業的代表參加了座談會,并圍繞物業案件審判、訴調對接、物業糾紛矛盾化解等方面發表了意見及建議。

  近三年日均收案1.5件

  《白皮書》透露,至2019年3月,禪城區在冊物業服務企業212家,其中區內136家,區外物業服務企業到禪城區設立分支機構從事物業管理的76家,預計物業服務企業數量還將逐漸增多。至2019年3月,禪城區物業服務企業在管項目約438個,其中住宅項目307個,非住宅項目131個,新建住宅基本實現物業管理。

  從案件數量上看,2016年~2018年,禪城法院共受理涉房地產糾紛案件6699件,其中物業糾紛案件共1622件,日均收案1.5件,占據房地產案件總量的近四分之一。

  “物業案件絕大多數是因物業服務合同履行產生的糾紛,尤其是追繳物業費糾紛。”禪城法院民四庭相關負責人表示,從案由來看,在1622件案件中,物業服務合同糾紛為1578件,業主撤銷權糾紛為26件,其他案由18件。在訴訟主體中,物業服務企業作為原告的案件為1567件,業主或其他主體作為原告的案件為55件,分別占總數的96.6%、3.4%,物業服務企業無疑是物業案件中的“絕對主力”。

  新舊物業交接糾紛增加

  《白皮書》還指出,除傳統的物業服務企業追討物業費的合同糾紛案件外,涉物業新型案件不斷出現,如新舊物業交接、酬金制模式下業主起訴物業公司要求審計、業委會要求物業公司審計賬目、交付經營性收入、物業服務糾紛與名譽權糾紛交叉等,審理難度大大增加。

  “經分析近三年收案數據,因新舊物業交接引發的糾紛越發集中顯重。”禪城法院民四庭相關負責人還表示,由于新舊物業服務企業更換涉及小區業主的整體利益,爭論激烈,加之社會法治進步、業主維權積極性提高,在新舊物業交接糾紛產生后,通過司法訴訟途徑解決成為目前常用方式。

  針對新舊物業交接產生的問題,《白皮書》認為,該類問題重點是指定規范性程序標準文件,做到業主大會、業主委員會設立及選舉規范,選聘物業服務企業流程規范,并倡導建立小區資產收益聯合共管機制。

  建立多元化解決機制

  “召開本次物業糾紛座談會,是將物業管理糾紛審判工作中研判的問題、原因總結并反饋給各物業管理公司,以此形成參考,更好地從源頭上防范和解決物業合同糾紛問題。”禪城法院副院長陳曉明說,物業管理服務涉及千家萬戶,與群眾切身利益息息相關。此次發布的《白皮書》,為了引導社會各方主體充分防范風險、合法理性維權,促進物業服務行業的健康發展。

  根據近三年的審判實踐,《白皮書》針對物業服務合同效力、物業服務費訴訟時效、物業服務瑕疵抗辯、欠繳物業服務費的違約金計算標準、小區車輛丟失、業主房屋財產被盜、住宅維修基金的啟用等社會大眾關注點,整理了21個常見問題,以審判實務問答的形式作出回應。既總結了審判經驗,又通俗易懂。

  為物業服務企業及業主提供法律風險提示及建議是《白皮書》的另一大亮點。《白皮書》建議,作為業主,要強化法律意識,加強舉證能力,理性維權并積極成立業主委員會,有效發揮業委會的作用;作為物業服務企業,應明確自身定位,加強服務意識,著力提升服務質量,選擇合法的方式追繳拖欠的費用;作為政府監管部門,應按放管服的理念強化事中事后的監管,建立物業管理收費指導價和調價機制,探索將物業管理企業的選定納入三資交易平臺。

  《白皮書》還建議,政府部門應以黨建引領,將物業管理納入社會基層治理范圍,通過單獨建、聯合建和掛靠建等形式,強化物管公司和業委會的黨建工作,構建社區黨組織、業委會和物管公司三駕共驅的良好局面。同時,提前介入和指導規范業委會選舉、新舊物業公司交接等重大事項,完善區、鎮(街)、居(村)三級物業管理糾紛指導和調解體系,建立物業糾紛多元化解決機制。

(責任編輯:熊翊廷)

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